特殊类型并购项目交易要点

一、国资转让主体特殊要求

（一）国资企业及国有产权的认定

1、国有企业的认定

（1）公司治理角度

《公司法》明确了“国有独资公司”概念

（2）国资管理角度

《国有资产法》：国有独资企业（公司）国有资本控股（参股）公司

《企业国有资产监督管理条例》：国有控股、国有参股

（3）统计角度

广义：根据国家资本家的权属及占比，分为纯国有、国有控股（含协议控制）、国有参股企业。

狭义：纯国有企业

2、房地产项目并购中“国资转让”概念的认定

《企业国有资产交易监督管理办法》

“企业国有资产交易行为”：

（一）履行出资人职责的机构、国有及国有控股企业、国有实际控股企业转让其对企业各种形式出资所形成权益的行为（企业产权转让“；

（二）国有及国有控股企业、国有实际控制企业增加资本的行为（企业增资），政府以增加资本家方式对国家出资企业的投入除外；

（三）国有及国有控股企业、国有实际控制企业的重大资产转让行为（企业资产转让）。

“国有及国有控股企业、国有实际控制企业”：

1、政府部门、机构、事业单位出资设立的国有独资企业（公司），以及上述单位、企业直接或间接合计持股为100%的国有全资企业；

2、本条第（一）款所列单位、企业单独或共同出资，合计拥有产（股）权比例超过50%，且其中之一为最大股东的企业；

3、本条第（一）（二）款所列企业对外出资，拥有股权比例超过50%的各级子企业；

4、政府部门、机构、事业单位、单一国有及国有控股企业直接或间接持股比例未超过50%，但为第一大股东，并且通过股东协议、公司章程、董事会决议或者其他协议安排能够对其实际支配的企业。

（二）国资转让基本流程

1、可行性研究和方向论证

（1）方案制定主体：转让方

（2）转让方案主要内容：

产权基本情况

转让行为论证情况（是否需要进场交易）

职工安置方案

债权债务处理方案

收益处置方案

转让公告主要内容

2、报请审核批准（由谁审批？）

（1）报本级政府

一级公司整体转让

一级公司国资不控股

重要国有独资企业重大变更

（2）报国有资产监督管理机构

以及公司产权转让

国有独资企业重大变更/资产处置

重要二级以下公司重大事项

（3）国家出资企业决定审批权限

其他二级以下公司股权/资产转让

3、公司内部决策

（1）国资监管角度

转让方需按规定章程、制度进行决策

国资股东在作出决策前需报政府批准

（2）公司法股权转让角度

股东会决定

放弃优先购买权

4、审计、资产评估、清产核资（审计评估必经，清产核资不必经、但重大项目需要）

（1）审计

必经程序，最近一个年度的审计报告也是转让方在产权市场中应当披露的信息

委托会计师事务所进行财务审计

审计主要内容：会计凭证、会计帐簿、财务会计报告和其他会计资料

进场交易时披露审计报告

（2）资产评估

国有资产占有单位的资产转让、企业兼并、出售行为，均应当进行资产评估

评估机构进行评估

评估内容：不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算

评估程序：A申请立项；B资产清查；C评定估算；D验证确认。

由政府批准的项目的资产评估，需由同级国有资产监督管理机构核准结果。其余项目均需备案

以经核准/备案的评估结果，确定产权转让价格

（3）清产核资

并非所有项目均需；应当进行的项目包括：国企改制、独资转非独资、国资失去控股地位、如企业因合并、重组、改制等经济行为涉及资产或产权结构重大变化情况并申请的

国有资产监督管理机构组织进行

主要内容包括：财务清理、资产清查、价值重估、损溢认定、资金核实和完善制度

成果并不直接体现在国资交易程序中，影响主要体现在国家对表弟价值的重新核算

5、进场交易及交割

上海联合产权交易所产权转让交易流程（见图）

（1）信息披露阶段

A、信息预披露/正式披露，其中正式披露大于等于20个工作日；国资不再控股的，应进行信息预披露大于等于20个工作日。资产转让：（1）转让底价大于100万元小于等于1000万元的，大于等于10个工作日；转让底价大于1000万元的，大于等于20个工作日。

B预披露时可仅披露标的物的基本情况及决策情况，不披露交易条件、转让底价、竞价方式、评价标准等事宜，但在正式披露时均需披露

C原则上不得针对受让方设置资格条件

D转让底价不得低于经核准或备案的转让标的评估结果；例外情形：信息披露期满未征集到意向受让方（可降10%）

具体信息的真实性、完整性、准确性由转让方负责

（2）登记受让意向、确认受让资格

产权交易机构负责意向受让方的登记工作，对意向受让方是否符合受让条件提出意见并反馈转让方

产权交易机构与转让方意见不一致的，由转让行为批准单位决定意向受让方是否符合受让条件

（3）竞价、确定受让方

产权转让信息披露期满、产生符合条件的意向受让方的，按照披露的竞价方式组织竞价

竞价可以采取拍卖、招投标、网络竞价以及其他竞价方式，且不得违反国家法律法规的规定

（4）登记受让意向、确认受让资格

受让方确定后，转让方与受让方应当签订产权交易合同，交易双方不得以交易期间企业经营性损益等理由对已达成的交易条件和交易价格进行调整

（5）结算交易价款

计价单位：人民币

支付路径：原则通过产权交易机构以货币结算&特殊情况

付款进度：原则自合同生效之日起5个工作日内一次付清。金额较大、一次付清确有苦难的，可以采取分期付款方式。采用分期付款的，首期款不得低于总价款的30%，并在合同生效之日起5个工作日内支付；其余款项应当提供转让方认可的合法有效担保，并按同期银行贷款利率支付延期付款期间的利息，付款期限不得超过一年

资产转让仅规定原则上一次性……

（6）出具交易凭证

产权交易合同生效，并且受让方按照合同约定支付交易价款后，产权交易机构应当及时为交易双方出具交易凭证。

（7）公告交易结果

产权交易合同生效后，产权交易机构应当将交易结果通过交易机构网站对外公告，公告内容包括交易标的名称、转让标的评估结果、转让底价、交易价格，公告期不少于5个工作日。

（8）三个手续

股权交割：按《公司法》及相关法律法规规定，由双方股东前往市场监督管理部门办理股权变更登记

不动产交割：按《不动产登记暂行条例》等规定，由转让方与受让方前往不动产登记机构办理变更登记

国资登记：按《企业国有资产产权登记管理办法》等规定，由标的国有企业前往国有资产管理部门办理国有资产变动产权登记或注销产权登记

例外：（房地产不属于）

（1）同一企业内部重组；

（2）主业处于关系国家安全、国民经济命脉的重要行业和关键领域的转让；

二、外商并购房地产项目特殊要求