五、股权收入的核定

（一）股权转让所得个人所得税管理办法

1、税务机关有权核定股权转让收入：

低于股权对应的净资产份额；

低于初始投资成本或低于取得该股权所支付的价款及相关税费；

低于相同或类似条件下同意企业同一股东或其他股东股权转让收入；

低于相同或类似条件下同类行业的企业股权转让收入；

不具合理性的无偿让渡股权或股份

2、受让方作为扣缴义务人

（二）企业所得税法

1、税务机关有权按照合理方法进行纳税调整：

企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其他关联方应纳税收入或者所得额；

其他不具有合理商业目的的安排而减少其应纳税收入或者所得额的；

六、合作协议与章程约定不一致的问题

（一）协议与章程约定不一致的情形

1、合作协议约定未反映在企业章程之中；

2、合作协议约定与章程内容冲突。

（二）不利影响

无法约束其他股东、后续股东、目标公司、以及董监高

七、项目土地为企业购买破产企业资产方式取得

（一）获得方式

以购买破产企业资产的方式取得相关土地权益方式

（二）特殊情况

1、并非当然取得对应划拨用地的土地使用权（最高院有单独司法解释，要求办理重新办理划拨手续）

2、关注税费承担和发票取得

八、融资途径的风险

（一）非传统融资途径的风险

1、REITS

（1）国内REITS试点“不涉房”，缺乏政策支持

（2）发展历史短，未经市场熟悉及检验

（3）转让机制不完善、流动性弱、管理能力参差不齐。

2、房地产股权投资基金

（1）通常“明股实债”须足额重视、关注风险

（2）私募基金无放贷资质

（3）对架构中的融、投、管、退流程均需全面关注风险

九、“毛地转让”的特殊风险

（一）原因

历史原因

政府原因

（二）风险

承担补偿义务

项目开发受阻

（三）如何应对

1、尽职调查

2、深度调查走访

3、重视交易架构

十、“排他协议”问题

（一）并购项目启动至形成交易文件时间长

（二）签订排他协议预留充分时间

（三）排他协议存在毁约风险

（四）应对

1、设置合理排他权限

2、设置部分解除路径

3、合理设置排他费用

4、明确损失承担

并购交易过程中的特殊风险分析

一、僵局情况下的强制收购

（一）公司僵局的解决机制（条款摘录），摘录条款有无效呢？

1、协商收购：……

2、强制收购：如甲乙双方就收购事宜未能协商一致的，则在公司僵局形成后30日内，任何一方可向另一方提出书面收购要约，收购另一方持有的项目公司全部（不得是部分）股权，收购要约中需载明股权收购总价。收购总价除以拟收购的全部股权即为每1%股权对应的收购价格（以下称“收购单价”）。

3、反向收购：被收购方如不同意转让的，则应在收到收购要约后30日内，向提出收购方提出书面反收购要约，按收购单价反收购提出收购方持有的项目公司全部股权，提出收购方收到反收购要约时，反收购即成立；如被收购方在收到收购要约后30日内未提出反收购要约的，则期限届满时提出收购方的收购成立，被收购方的股权强制被提出收购方收购。

4、强制收购（或反向收购）成立后的相关约定：……

提示：

（1）单凭协议条款不能办理工商登记，可能需要提起诉讼、仲裁，依据司法文书办理，周期比较长；

（2）应对不配合强制收购的行为通过违约责任条款予以约束。

原因：缺乏强制收购程序

根据我国现行《公司法》的规定，在公司由于人合性矛盾产生管理行障碍时，除了司法解散公司之外，没有规定其他的司法救济手段来解决该等困境，即我国《公司法》仅规定了司法解散一种救济方式。

二、不平等分红

1、常见的三种形式

形式一：不按照股权比例进行分配

形式二：固定利润+剩余利润

形式三：固定利润+股权比例分配

三、土地炒卖问题

股权转让之名，资产转让之实

能否以股权转让形式，收购不符合土地转让条件的土地？

1、合作协议的有效性

最高院实践判例：股权转让行为既不改变公司本身，也未变动土地使用权之土地，故不应纳入土地管理法律的审查范畴，而应根据《公司法》规定审查。

2、刑事犯罪的问题

实践亦有其他观点：实质为国有土地使用权的买卖，该行为为非法行为，系以合法形式掩盖非法目的，进而认为该等行为构成非法转让、倒卖土地使用权罪。

四、模拟清算问题

1、在满足一定条件的情况下，退出企业层面的合作，对于项目所产生的利润进行估算并实施分配。

2、退出事由

（1）合作结束经模拟清算后退出

退出收购价款的确定

退出后的委托管理、品牌管理

退出方的税款预留及税务风险

（2）无法实现收购目的提前退出

常见于非合作开发项目，被收购方完全退出；

常见事由：未按期摘地、未按期完成拆迁安置、地块规划指标不符合收购方要求等

投入资金返还及资金占用成本计取

（3）合作开发过程中提前退出

常见于合作开发过程中任一方违约或触发僵局情况下，其他方退出；

投入资金返还及资金占用成本计取

3、模拟清算

（1）富余资金的安排

限合作范围内

真实发生制

改造动迁成本

土地价款

建设资金

（2）尾盘价值评估方式

评估主体

评估标准

（3）利润测算要点

A项目总成本的确认：“票”与“税”的双紧箍咒

B项目销售收入的确认

C处于亏损状态？

（4）利润分配形式

A股权转让

B预分配利润

C咨询顾问费

核心公式：模拟清算净利润=销售收入-开发成本-开发费用-税金及附加（包括增值税、土地增值税及所得税等）

 

二、外资并购房地产项目特殊要求

（一）政策演变

1、行业起步阶段：1998—2006

针对外商投资房地产业的立法较少，更无专门规定

（1）《中华人民共和国中外合资经营企业法》（1979—2019）

（2）《中华人民共和国外资企业法》（1986-2019）

（3）《中华人民共和国中外合作经营企业法》（1988-2019）

2、规范限制阶段：2006—2007

外商投资额井喷上升，政策趋于限制

（1）建设部、商务部、国家发改委、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房【2006】171号）

（2）商务部办公厅《关于贯彻落实<关于规范房地产市场外资准入和管理的意见>有关问题的通知》（商资字【2006】192号）

（3）国家外汇管理局、建设部《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（汇发【2006】47号）

（4）商务部、国家外汇管理局《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（商资函【2007】50号）

政策已初具体系，从投资主体、市场准入、外汇管理等多个角度，对外商在境内投资房地产作出了较为完善的规范，也提出了一些限制及特殊要求

3、调整平衡阶段：2008—2019

不断进行调整，在限制与宽松之间寻求平衡，整体趋势为逐渐宽松

（1）200806商务部《关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》（商资函【2008】23号）

（2）201504发改委、商务部：更新《外商投资产业指导目录》（2015年修订），将房地产移出“限制外商投资产业目录”

（3）201508住建部、商务部、发改委、中国人民银行、工商总局、外汇管理局《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》（建房【2015】123号，放开了境外个人在境内购买商品房的限制，放宽外商投资房地产企业融资条件

4、《外商投资法》实施后新阶段：2020至今

《外商投资法》生效：国民待遇+负面清单，在形式上给予了外国投资者更多的便利，行业法规体系仍待跟进。

（二）交易限制

1、市场准入限制

（1）项目公司原则

外资在中国境内从事房地产开发经营，需设立境内项目公司，否则只能出于自用目的购买房地产

（2）产业准入管制

2015年4月及之后更新，不再限制

（3）公司特殊设立流程

2、借贷限制

（1）《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房【2006】171号）：“（七）外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。”

（2）《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》（建房【2015】122号）：“二、取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。”

（3）结合上述规定的更新，即已经取消将缴付全部注册资本金作为外商投资房地产企业外债登记和外债结汇的条件。但外商投资房地产企业在办理外债登记和外债结汇时，仍受取得《国有土地使用证》、或开发项目资本金达到项目投资总额35%等规定的约束。

3、外汇限制

（1）外汇登记限制

如下情形，外汇局不予办理外汇登记：

A订立保证任何一方固定回报或变相固定回报条款的；

B对地方审批部门违规审批外商投资房地产企业，商务部将予以查处纠正，对违规设立的外商投资房地产企业不予办理外汇登记等手续。

（2）结售汇程序限制

A境外机构在境内购买自用商品房，境外机构和个人从境外汇入购房款或从七境内外汇账户付购房款的，应当经外汇指定银行审核确认相关材料后，将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币帐户，不能将外汇资金直接划入房地产开发企业的外汇账户。

B未完成商务部备案手续的外商投资房地产企业，不予办理资本项目结售汇手续。

【注：外商投资公司备案流程已与现行法律相冲突，因此若无需备案，也无结售汇方面限制】

（3）外汇使用限制

境外机构和个人在境内银行开立的外国投资者专用外汇账户内的资金，不得用于房地产开发和经营。《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（汇发【2006】47号第八条）

4、投资并购限制

（1）一次性付款

境外投资者并购境内房地产企业，需自外商投资企业营业执照颁发之日起三个月内以自有资金一次性支付全部转让尽。

境外投资者收购外商投资房地产企业中方股权的，需在股权转让协议生效之日起三个月内以自有资金一次性支付全部股权转让对价。

（2）禁止固定回报

外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。

（3）禁止返程投资

严格控制以返程投资方式（包括同一实际控制人）并购或投资境内房地产企业。境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式，规避外商投资房地产审批。

（4）投资范围限制

依法加强外商投资房地产企业的审批和监管，严格控制外商投资高档房地产。

（三）收购方式及流程

方式一：并购境内房地产企业境内股东股权（内转外）（见图片）

境外投资者向目标公司股东支付股转款，目标公司境内股东向境外投资者转让股权

方式二：并购境内房地产企业境外股东股权（外转外）

境外投资者向目标公司境外股东支付股转款，目标公司境外股东向境外投资者转让股权（离岸交易方式下收购过程全部发生在境外，不涉及国内项目公司的股权变化，亦不涉及结购汇等流程）

方式三：新设项目公司进行资产收购

境外投资者直接在境内出资设立项目公司进行资产收购

方式四：境内再投资

外国投资者以境内直接投资合法所得在境内再投资，取消办理核销手续，无需办理对外支付税务备案

三、外资并购特殊流程

1、股权价格评估及签约【仅限于内转外】及签约

并购当事人应以资产评估机构对拟转让的股权价值或拟出售资产的评估结果作为确定交易价格的依据

禁止以明显低于评估结果的价格转让股权或出售资产，变相向境外转移资本。

双方完成股权价格评估后，可进行股转协议等交易文件的签约。

*2、负面清单管理所涉前置程序

房地产行业目前不处于负面清单的禁止或限制范围内，因而跨境并购时无需履行特殊程序

但有如下情形可能触犯负面清单，需报商务部审批，需要注意：

境内公司、企业或自然人以其在境外合法设立或控制的公司并购与其有关联关系的境内公司，按照外商投资、境外投资、外汇管理等有关规定办理。（即：关联并购）

境内公司、企业或自然人以其在境外合法设立或控制的公司名义并购与其有关联关系的境内的公司，应报商务部审批。

3、商务部们外资投资信息报告

根据《外商投资法》，国家建立外商投资信息报告制度。外国投资者或者外商投资企业应当通过企业登记系统以及企业信用信息公示系统向商务主管部门报送投资信息。

根据《外商投资信息报告办法》，内转外及外转外需要报送的报告分别为：

内转外：外国投资者股权并购境内非外商投资企业，应在办理被并购企业变更登记时通过企业登记系统提交初始报告。

外转外：初始报告的信息发生变更，涉及企业变更登记（备案）的，外商投资企业应于办理企业变更登记（备案）时通过企业登记系统提交变更报告。

*4、市场监督管理部门登记或备案

公司发生如下事项时，应在变更之日起30日内向登记机关（市场监督管理部门）申请变更登记：（一）名称；（二）主体类型；（三）经营范围；（四）住所或者主要经营场所；（五）注册资本或者出资额；（六）法定代表人、执行事务合伙人或者负责人姓名；（七）有限责任公司股东、股份有限公司发起人、非公司企业法人出资人的姓名或者名称。

此外，发生公司章程、经营期限、认缴出资额、缴付期限和出资方式、董监高等信息变更时，企业应在变更事项发生后30日内办理备案。

因内转外及外转外交易中均涉及股东变化，均需要登记。且并购中基本也会涉及章程变更、董监高任免等事项，操作中需注意备案。

5、发改委及行业主管部门相关程序

（1）发改委立项：

根据《企业投资项目核准和备案管理办法》，企业投资建设的固定资产投资项目，根据项目情况不同，分别实行核准管理或者备案管理。

（2）取得行业资质：

若境外投资者拟新设外商投资企业，或拟并购的房地产企业不具有开发资质，根据相关法规，新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，在资质审批部门的网站或平台提出申请备案事项，提交营业执照、企业章程、专业技术人员资格证书和劳动合同的电子材料。

*6、外汇登记及资金汇入【外转外不涉及】

（1）外汇登记：包括新设公司、股权收购出资、境内所涉主体登记、外商投资企业资本变动、外商投资企业注销或转为非外商投资企业的应在外汇局办理登记注销。

（2）资金汇入：办理相应手续后，外商投资企业（或其新设项目公司）即可在境内开设外汇账户，将并购款汇入境内

新设公司：投入新设项目公司账户，由新设公司进行资产收购；

股权并购：转入资金接收方（即目标公司境内股东）外汇账户，目标公司境内股东收款后，可自行选择办理结汇。

特殊类型并购项目交易要点

一、国资转让主体特殊要求

（一）国资企业及国有产权的认定

1、国有企业的认定

（1）公司治理角度

《公司法》明确了“国有独资公司”概念

（2）国资管理角度

《国有资产法》：国有独资企业（公司）国有资本控股（参股）公司

《企业国有资产监督管理条例》：国有控股、国有参股

（3）统计角度

广义：根据国家资本家的权属及占比，分为纯国有、国有控股（含协议控制）、国有参股企业。

狭义：纯国有企业

2、房地产项目并购中“国资转让”概念的认定

《企业国有资产交易监督管理办法》

“企业国有资产交易行为”：

（一）履行出资人职责的机构、国有及国有控股企业、国有实际控股企业转让其对企业各种形式出资所形成权益的行为（企业产权转让“；

（二）国有及国有控股企业、国有实际控制企业增加资本的行为（企业增资），政府以增加资本家方式对国家出资企业的投入除外；

（三）国有及国有控股企业、国有实际控制企业的重大资产转让行为（企业资产转让）。

“国有及国有控股企业、国有实际控制企业”：

1、政府部门、机构、事业单位出资设立的国有独资企业（公司），以及上述单位、企业直接或间接合计持股为100%的国有全资企业；

2、本条第（一）款所列单位、企业单独或共同出资，合计拥有产（股）权比例超过50%，且其中之一为最大股东的企业；

3、本条第（一）（二）款所列企业对外出资，拥有股权比例超过50%的各级子企业；

4、政府部门、机构、事业单位、单一国有及国有控股企业直接或间接持股比例未超过50%，但为第一大股东，并且通过股东协议、公司章程、董事会决议或者其他协议安排能够对其实际支配的企业。

（二）国资转让基本流程

1、可行性研究和方向论证

（1）方案制定主体：转让方

（2）转让方案主要内容：

产权基本情况

转让行为论证情况（是否需要进场交易）

职工安置方案

债权债务处理方案

收益处置方案

转让公告主要内容

2、报请审核批准（由谁审批？）

（1）报本级政府

一级公司整体转让

一级公司国资不控股

重要国有独资企业重大变更

（2）报国有资产监督管理机构

以及公司产权转让

国有独资企业重大变更/资产处置

重要二级以下公司重大事项

（3）国家出资企业决定审批权限

其他二级以下公司股权/资产转让

3、公司内部决策

（1）国资监管角度

转让方需按规定章程、制度进行决策

国资股东在作出决策前需报政府批准

（2）公司法股权转让角度

股东会决定

放弃优先购买权

4、审计、资产评估、清产核资（审计评估必经，清产核资不必经、但重大项目需要）

（1）审计

必经程序，最近一个年度的审计报告也是转让方在产权市场中应当披露的信息

委托会计师事务所进行财务审计

审计主要内容：会计凭证、会计帐簿、财务会计报告和其他会计资料

进场交易时披露审计报告

（2）资产评估

国有资产占有单位的资产转让、企业兼并、出售行为，均应当进行资产评估

评估机构进行评估

评估内容：不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算

评估程序：A申请立项；B资产清查；C评定估算；D验证确认。

由政府批准的项目的资产评估，需由同级国有资产监督管理机构核准结果。其余项目均需备案

以经核准/备案的评估结果，确定产权转让价格

（3）清产核资

并非所有项目均需；应当进行的项目包括：国企改制、独资转非独资、国资失去控股地位、如企业因合并、重组、改制等经济行为涉及资产或产权结构重大变化情况并申请的

国有资产监督管理机构组织进行

主要内容包括：财务清理、资产清查、价值重估、损溢认定、资金核实和完善制度

成果并不直接体现在国资交易程序中，影响主要体现在国家对表弟价值的重新核算

5、进场交易及交割

上海联合产权交易所产权转让交易流程（见图）

（1）信息披露阶段

A、信息预披露/正式披露，其中正式披露大于等于20个工作日；国资不再控股的，应进行信息预披露大于等于20个工作日。资产转让：（1）转让底价大于100万元小于等于1000万元的，大于等于10个工作日；转让底价大于1000万元的，大于等于20个工作日。

B预披露时可仅披露标的物的基本情况及决策情况，不披露交易条件、转让底价、竞价方式、评价标准等事宜，但在正式披露时均需披露

C原则上不得针对受让方设置资格条件

D转让底价不得低于经核准或备案的转让标的评估结果；例外情形：信息披露期满未征集到意向受让方（可降10%）

具体信息的真实性、完整性、准确性由转让方负责

（2）登记受让意向、确认受让资格

产权交易机构负责意向受让方的登记工作，对意向受让方是否符合受让条件提出意见并反馈转让方

产权交易机构与转让方意见不一致的，由转让行为批准单位决定意向受让方是否符合受让条件

（3）竞价、确定受让方

产权转让信息披露期满、产生符合条件的意向受让方的，按照披露的竞价方式组织竞价

竞价可以采取拍卖、招投标、网络竞价以及其他竞价方式，且不得违反国家法律法规的规定

（4）登记受让意向、确认受让资格

受让方确定后，转让方与受让方应当签订产权交易合同，交易双方不得以交易期间企业经营性损益等理由对已达成的交易条件和交易价格进行调整

（5）结算交易价款

计价单位：人民币

支付路径：原则通过产权交易机构以货币结算&特殊情况

付款进度：原则自合同生效之日起5个工作日内一次付清。金额较大、一次付清确有苦难的，可以采取分期付款方式。采用分期付款的，首期款不得低于总价款的30%，并在合同生效之日起5个工作日内支付；其余款项应当提供转让方认可的合法有效担保，并按同期银行贷款利率支付延期付款期间的利息，付款期限不得超过一年

资产转让仅规定原则上一次性……

（6）出具交易凭证

产权交易合同生效，并且受让方按照合同约定支付交易价款后，产权交易机构应当及时为交易双方出具交易凭证。

（7）公告交易结果

产权交易合同生效后，产权交易机构应当将交易结果通过交易机构网站对外公告，公告内容包括交易标的名称、转让标的评估结果、转让底价、交易价格，公告期不少于5个工作日。

（8）三个手续

股权交割：按《公司法》及相关法律法规规定，由双方股东前往市场监督管理部门办理股权变更登记

不动产交割：按《不动产登记暂行条例》等规定，由转让方与受让方前往不动产登记机构办理变更登记

国资登记：按《企业国有资产产权登记管理办法》等规定，由标的国有企业前往国有资产管理部门办理国有资产变动产权登记或注销产权登记

例外：（房地产不属于）

（1）同一企业内部重组；

（2）主业处于关系国家安全、国民经济命脉的重要行业和关键领域的转让；

二、外商并购房地产项目特殊要求

 

三、先决条件（交易能够推进的特定条件）的设定

（一）先觉条件设定依据

1、被收购方商务条件

2、收购方商务条件

3、尽调过程中发现的待解决事项

（二）常见约定事项

1、抵押权人的通知/同意

2、承租状况及承租人的优先购买权

3、租赁主体变更协议的签署

4、租赁保证金的结算

5、施工承包人优先受偿

6、原产权人就不动产已向他方作出的承诺

7、被收购方落实向收购方提供的担保措施

8、拆迁安置完成

（三）先决条件的豁免

1、常规情况：待先决条件全部成就后按合作协议约定双方各自履行相应权利义务

2、特殊情况：基于商务条件及土地取得或建设的现实条件，收购方可对于部分先决条件予以豁免

四、交易过程注意事项

1、过渡期

（1）转老股vs增资

（2）公司共管（监管帐户、印章）

（3）基准日

（4）重大不利变化

2、控制

（1）过户手续、交割、核验

（2）实物交付

（3）“三会”治理

（4）人权、财权、物权

（5）僵局制度

3、操盘与并表

（1）现有第三方协议的解除

（2）管理费、营销费

（3）品牌使用和保护

（4）并表：“控制”的要素（50%以上表决权、或者50%以下+财务经营决策权、董事会任免权或表决权）

4、项目资金管理

（1）原股东贷款的安排

（2）在线融资及其增信措施的安排：归还贷款、注销抵押、撤销查封

（3）后续资金的筹措（开发贷、股东委贷；同股同投vs同股不同投）

（4）或有负债

（5）结束共管、付款

5、担保措施

（1）资产抵押（优选）

最优先级担保措施

尽调阶段核实拟抵押资产价值

核实拟抵押资产权利限制现状

（2）股权抵押

股权部份转让的，阶段性解除质押，并及时办理剩余部分股权质押

（3）实控人保证（次选）

劣后级担保措施

核实实控人资信情况

（4）担保阶段

A满足先决及交易阶段

担保被收购方实现各项先决条件

担保双方各项交易流程执行

担保收购方资金安全

B交易后阶段

担保被收购方各项承诺与保证

担保被收购方或有负债

如系合作开发的，担保至一方退出合作

（5）参考案例二

A公司作为一家工业公司，多年前通过出让方式取得一块工业用地，并建造厂房。目前土地及房屋已被抵押给两家银行（合计约1·5亿元），还有三个债权人（合计约6000万元）通过法院进行查封。目前市场价约3亿元。问：项目前转让的前提工作？问：可能发生风险的环节？

A物权法第191条

B民法典第406条

C流押和流质的有条件承认

物权法186、211

民法典401、428

（6）简单列了结合担保措施的（见2图）

 

一、需求预判及并购方式的选择

（一）需求预判

第一步：查缺口

1、资金替换可行性和成本

2、金融机构“躲闪”原因

第二步：堵漏洞

1、法律尽调与财务尽调协同互助

2、股权收购vs资产收购vs委托代建等其他方式

3、分阶段收购

第三步：补增信

1、资产抵押

2、股权抵押

3、保证（自然人+企业）

4、应收帐款质押

5、项目预期收益

（一）资产转让模式与股权转让模式的税收情况（见表格）

1、股权买入、股权卖出，股权转让方式最低

2、如自持要通盘测算交易成本

（二）需求预判及并购方式的选择

合作协议框架搭建（见表格）

1、定义：对于在协议中出现的专用名词进行逐一定义。

2、合作基础：合作的先决条件、承诺与保证。一般会列明在尽调过程中发现的问题点，并需要对方给出解决方案的承诺。

3、收购对价确定：基准日的确定，影响后续调整组成包括什么？资产价格？

4、交易流程图：双方重要的权利义务列明

5、合作的具体步骤

（1）根据交易步骤进行模块式的描述。

（2）目前涉及的合作模式大部份为股权合作。分为股权转让与增资

（3）股权合作模式下，一般合作协议必备的条款有：具体合作模式、合作成本、资金进入的时点和路径、项目公司摘牌约定、目标地块一级开发及二级开发约定、项目公司运营管理约定、项目公司清算等。

（4）如合作模式是入股合作方已设立的项目公司，应增加如下条款：现有项目公司债权债务的承继安排、共管约定、过渡期安排、股权交割安排等。

6、通用条款：担保条款、排他条款、承诺与保证、违约条款

二、交易价款的确定

1、参考案例一

地块出让金1·5亿元（现价值2亿元），项目公司注册资本3000万元，股东借款5000万元，尚欠土地出让金7000万元，（1）股权转让价款多少钱？受让方支付的实际总价是多少？（2）若项目公司已进行了三通一平，但工程款2000万元尚未支付，股权转让总价是多少？受让方实际支付的总价是多少？

（1）股权转让价款8000万元=2亿元-5000万元-7000万元

股权转让价款不等于交易价款

股权转让价款=交易价款-项目公司负债

股权溢价=股权转让价款-注册资金

（2）  

交易价款的确定方式（土地or资产）

交易价款对应的是全部资产的，股权转让价款6000万元=2亿元-5000万元-7000万元-2000万元

交易价款对应的是土地的，转让价款8000万元=2亿元=2000万元-2000万元-5000万元-7000万元

二、公式梳理

土地估值：应包含获取土地成本、契税、服务费，以及持有土地产生的成本、利息、费用、股权溢价。

土地净值=土地估值-土地债务（包括未付土地成本、契税、服务费-未付持有土地产生的成本、利息、费用）

资产估值=土地净值+在建工程净值+其他资产净值

股权价款=资产估值-银行借款-股东借款-其他债务

 

三、先决条件的设定

四、交易过程注意事项

五、担保措施

一、资产转让

直接购买土地、在建工程、房产

权属清晰，法律风险低

转让中税负高

购买成本可在计算土地增值税时抵扣

二、股权转让

转让手续简单

转让时税负低（增值税、土地增值税均不发生）

在建项目易续建

可以合作开发

法律风险较高

与资产转让混同

购买成本不可在计算增值税时抵扣

三、收并购的特别方式

资产剥离后转让

司法拍卖

定建➕买卖

定建➕股权转让

委托管理（代建）➕买卖

委托管理（代建）➕股权转让

6、项目预售风险

主要关注重点

目标项目销售情况影响

案例：1:16

也可能通过销售代理合同走掉一部分利润

7、在建工程现场移交风险

4:00

二、资产包项目尽职调查要点

1、尽职调查方法

尽职范围的全面性与重点性相结合原则

尽调方法选择

分类撰写尽调清单

与被尽调方沟通协作

13:22

人员访谈与项目现场踏勘

尽调中后期--补充尽调

18:10

擅用办公工具协助资产包尽调

19:10

2、信息分类汇总技巧

土地及物业面积

合作开发项目情况

。。。

3、特殊风险要点归纳

合作开发项目中第三方参与利润分配风险

员工跟投的风险

税筹风险

被收购方跨项目融资担保风险

批量物业竣工后二次改造的风险

跨项目与政府合作勾地的风险

拟收购平台公司体外保证风险

资料提供不完整的风险

 

 

 

房地产并购项目法律尽职调查（下）

一、在建工程项目尽职调查要点

主要核查事项：

1、证照及批复类资料

以后面的证照已经取得为由不提供前面的资料，以换人、丢失等很多理由搪塞。需要交叉比对，得到一致性的结论。

2、建设工程合同类

主要工程合同、合同履约情况、主要专业合同

3、其他文件类：

合作开发建设项目合同

抵押、租赁或其他权利限制

项目预售台账、销售合同

停建缓建、安全事故

二、关注重点

17分钟处（微信截图）

三、主要风险项

23:30

1、未按规划进行建设的风险

案例：25:00

2、施工合同无效风险

27:11

3、停工及延期建设风险

案例：32:00

4、重大合同履行风险

合同主体、合同范围、合同价款（如可拆除售楼处的计价）、合同履行情况检查

36:40

5、建安成本合法票据风险

土地成本

建安成本

案例：44:30

6、项目预售风险

44:00

 

二、资产包项目

尽职调查主要审查事项

1、股权架构

公司设立及演变、证照及开发资质、实际控制权、权利限制

2、主要财产

土地及房产、在建项目、其他有形资产、无形资产、重大合同、对外投资

3、债权债务

在先融资及增信措施、施工企业垫资、股东贷款、其他债务（开发贷、股东委贷）

4、诉讼争议：民事、刑事、仲裁、行政处罚

5、其他情况：劳动人事、关联交易、环保、税务

尽职调查常见风险事项

1、卖方对相关资产是否享有完整的权利

2、有无对于交易标的产生负面影响的义务（附随义务，比如要做一个当地的地标，具体看出让合同）

3、相关资产有无价值降低的风险（违建、污染、周边环境恶劣）

4、相关交易行为是否需要取得政府或第三方批准

5、企业资产控制关系的改变是否构成违约（1.0、2.0、3.0版本，逐步增加股权转让条件限制，提前知道多打几层股权架构）

6、目标公司或资产的商业运营是否有法律限制（贷款合同中是否有此类限制）

7、隐藏或不可预见的义务（埋藏文物、古墓，或因相邻项目挖出文物而被划入文物保护区，也会影响建设进度）

8、有无不竞争条款或其他影响运营的限制（原主体对外签的合同的商业yydm

 

 

 

 

房地产并购项目法律尽职调查

一、基本原则

独立性：独立于委托人、审计、工程

审慎性：保持审慎的态度和合理怀疑

专业性：从法律角度作出专业的判断

项目并购的目标：利益最大化、风险最小化

项目+资金=项目转让的基础

尽职调查的目标：

降低信息不对称--判断交易可行性--降低收购风险--确定交易估值--设计交易架构

尽调人要防范自身的尽调风险

二、尽职调查流程及注意事项

1、进场前准备：政策检索、外围信息检索

2、现场工作：

3、尽职调查报告撰写：先行出具尽调要点

前言（说明与风险提示）、主要问题概要、（事实概述、风险点、律师建议）

4、注意事项

一主要核查事项：

开发商与施工单位之间严重冲突等

二关注重点：

关键是比对出问题

三主要风险项

土地闲置